Нежилые помещения дома могут превратиться для жильцов в головную боль или способ получения дохода. Как и кто может извлечь пользу из обыкновенного подвала или глухой стены здания?
Каждый из нас хочет жить в чистом подъезде, выходить в ухоженный двор, ездить на новом современном лифте, иметь гарантии, что в дом не зайдут наркоманы и мошенники (а значит, должна быть хоть какая-то охрана). Но этот комфорт стоит немалых денег, которых зачастую у жильцов просто нет. Однако мало кто знает, что есть способы получать доход от собственного дома, сдавая в аренду подвалы и размещая рекламу на стенах и крыше. В этой статье мы расскажем о возможностях такого заработка, при этом, надо сразу оговориться, что в законодательстве данный вопрос описан довольно размыто, именно из-за этого и возникает большинство споров между жильцами дома и государством.
Для начала необходимо определиться, какие варианты использования собственного дома, кроме, естественно, проживания существуют. Собственники жилья в зависимости от множества факторов могут:
1.получить в собственность нежилые помещения дома
2.получить право доверительного управления на нежилые помещения
3.получить право сдавать стены и крышные конструкции, как рекламное место
4.получить нежилое помещение в аренду
Важно!
Претендовать на что-либо, кроме покупки, имеют право только собственники жилья, так как у проживающих по социальному или коммерческому найму прав на нежилые площади дома нет, эта категория жильцов арендует жилье у государства.
Существует 3 формы управления многоквартирным домом:
1.непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,
2.управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,
3.управление управляющей организацией
В зависимости от способа управления у Вас есть разные пути для использования нежилых помещений. При этом ТСЖ имеет больше возможностей, так как могут получать денежные средства с аренды, размещения рекламы и пр., и платить налоги. Управляющие организации (ДЭЗ и другие) тоже имеют на это право, но у жильцов нет 100% уверенности, что полученный доход будет использован так, как они хотят.
Собственность
1-й вариант: Подвалы и стены уже принадлежат жильцам
Кому?
Жильцам ЖСК, которые самостоятельно оплатили строительство дома, а государство не вложило собственных средств.
Жильцам, которые приватизировали или полностью выкупили свои квартиры
На каком основании?
Что касается жильцов ЖСК, они полностью оплатили строительство дома из собственных средств, поэтому являются собственниками всего здания. Они имеют право использовать нежилые площади так, как сочтут нужным, например, сдавать в аренду или организовать собственный бизнес. За счет таких доходов можно частично или полностью покрыть квартплату или сделать ремонт в подъезде. К сожалению, примеров таких товариществ в столице не много, например ТСЖ «Синяя птица» в Южном Бутово.
Собственники, которые приватизировали или выкупили свои квартиры, владеют всеми общими помещениями в равных долях по закону. Действующее законодательство (ст.290 ГК РФ) устанавливает, что владельцам квартир принадлежат в долевой собственности не только оплачиваемая (жилая и нежилая) площадь квартиры, но и общие помещения - лестничные клетки, подвалы, чердаки и т. д. Равенство собственников закреплено Конституцией. Перечень общих помещений приведен в ст.290 ГК РФ. Это - несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К такому имуществу следует отнести, например, лифты, мусоропроводы, телеантенны, электрические, телефонные, радио и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, обще домовые или коллективные приборы учета электрической и тепловой энергии, воды, газа и тепловой энергии, насосы, вентиляционное оборудование и т.п.
Важно!
К общедолевой собственности относятся только общие помещения, описанные в статье 290 ГК РФ. Все остальные нежилые помещения не имеют к жильцам никакого отношения и принадлежат физическим, юридическим лицам или государству (при регистрации права собственности на него за указанным собственником). Основанием для отнесения объектов к общему имуществу дома являются сведения о назначении помещений, содержащиеся в документах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости (документы БТИ), проектной документации и СНиП (строительные нормы и правила).
Таким образом, если не было решения органа местного самоуправления о признании подвала вашего дома нежилым помещением, то подвальные помещения должны были приватизироваться вместе с квартирами, в результате чего собственники квартир должны были стать совместными собственниками этих помещений. Если до образования квартирного товарищества на названные помещения был заключен, например, договор аренды, то после образования в доме квартирного товарищества, права и обязанности арендодателя по этому договору должны были перейти к нему.
Если право собственности на подвал государства или другого лица не подтверждено, то даже если он не относится к общим помещениям дома - он по праву принадлежит жильцам.
Как использовать?
Так как собственность на нежилые помещения общедолевая - использовать ее в целях получения дохода может только ТСЖ, у которого есть собственный счет, на который и будут поступать деньги от аренды. Без образования товарищества жильцы могут, например, разместить на чердаке или подвале снегоуборочную технику или другое оборудование, которое им необходимо для грамотной эксплуатации дома и уборки придомовой территории. Основной сложностью для товарищества является наличие в доме неприватизированных квартир. Если все квартиры приватизированы - проблем нет, все общие помещения находятся в собственности ТСЖ, а если нет - то государство имеет долю и, соответственно, право принимать участия в решениях по использованию таких помещений.
Спорный вопрос:
Особая сложность с общими помещениями в новых домах: дело в том, что до момента передачи здания государству, все права на нежилые помещения принадлежат застройщику. Часто застройщик сам создает ТСЖ, мнение и решения которого не устраивают жильцов, а до момента его переизбрания есть большой риск неприемлемого для многих распоряжения нежилыми площадями. Кроме того, внимательно читайте инвестиционный договор, в котором четко определено, покупаете ли Вы только жилую площадь или имеете долю в нежилых помещениях.
Проблема, которая может неприятно удивить жильцов, которые, подняв документы, убедились в отсутствии государственных средств в строительстве дома - то, что подвал уже в аренду кто-то сдал или продал. Такая же «неприятность» может постигнуть и жителей дома, где все или большая часть квартир приватизирована. К сожалению, подобных прецедентов в нашей стране, действительно, много. Единственный путь решения подобного конфликта - обращение в суд. На сегодняшний день есть опыт судебных решений в пользу жильцов дома, более того, в столице уже появился ряд юридических компаний, которые предоставляют услуги пострадавшим жителям.
2-й вариант: выкуп нежилых помещений
Для чего?
Как уже было отмечено, хорошие помещения с отдельным входом чаще всего не являются общими и не принадлежат жильцам на праве общедолевой собственности. В домах старой постройки такие площади, скорее всего, принадлежат государству или частным собственникам, которые их уже выкупили, в новостройках - застройщику. Фактически, это приобретение коммерческой недвижимости по рыночной цене, но, тем не менее, этот вариант тоже может быть интересен жителям. С одной стороны - уникальная возможность открыть свой магазин или иметь офис прямо под боком, с другой - никаких «чужих» в Вашем доме не будет. И, соответственно, риск обрушения лестничного пролета в результате неграмотной эксплуатации или другие сложности, которые доставляют жителям сторонние фирмы, снижается.
Кто?
Купить нежилое помещение может как ТСЖ, так и любой жилец дома, вне зависимости от того, собственник он или нет. Безусловно, это может сделать один человек, но ТСЖ имеет больше возможностей (в том числе финансовых), правда и доходы от использования такой площади придется поделить. При этом заставить застройщика продать помещение именно жителям дома - нельзя, более того, никаких законных приоритетных прав они не имеют.
Как?
Процесс покупки нежилого помещения дома мало отличается от технологии приобретения любой другой коммерческой недвижимости. Единственное, могут потребоваться дополнительные процедуры согласования, которые зависят от каждого конкретного случая.
Аренда
Для чего?
Арендовать помещение нужно для того же, для чего и покупать: чтобы избавится от возможных проблем с несговорчивыми арендаторами, организовать свой магазин и, наконец, чтобы было, где хранить лопаты. При этом для аренды не нужно столь больших финансовых вложений, как для покупки.
Кто?
ТСЖ или один из собственников.
Как?
Товарищество может участвовать в конкурсе на аренду наравне с другими юридическими лицам, при этом законное преимущество на аренду у жильцов есть только в том случае, если помещение будет использоваться на благо дому. Например, в подвале разместится помещение для обеспечения эксплуатации дома и т.п.
В условиях современной жизни «на бегу» мы иногда не знаем, как выглядит наш сосед по лестничной клетке, уже не говоря об объединении в товарищество. Что делать в случае, если ТСЖ не существует? В принципе, в таких домах жильцы имеют право требовать согласования с ними сдачи в аренду нежилых помещений, но на деле ничего такого не происходит, и бороться за это, по мнению экспертов, бесполезно. Лучшим вариантом будет желание одного из соседей стать арендатором такой площади, и большинство жильцов будут на это согласны, тогда закон будет на его стороне.
Спорный вопрос:
Споры о возможности и условиях передачи жильцам нежилых помещений в доверительное управление идут до сих пор. Суть этой идеи в том, что при создании ТСЖ нежилые помещения, которые принадлежат городу и сдаются в аренду, могут передаваться в доверительное управление этому товариществу целевым назначением. Пока вопрос о возможности и правомерности таких действий еще не решен из-за большого количество противоречий в законах, но и для ТСЖ, по мнению специалистов, это не очень интересно: все средства от аренды все равно пойдут в городской бюджет, а товарищество получит лишь деньги за управление. Эксперты сомневаются, что это окупит тяжелую работу с арендаторами и будет выгодно собственникам квартир.
Реклама на стенах и крыше
Для чего?
В центре столицы ТСЖ может получать более $1000 в месяц за рекламный щит размером 20 квадратных метров на глухой стене или крыше (это самые низкие ставки). Ставки рассчитываются в соответствии с постановлением правительства г. Москвы (№134 пп.) о размере оплаты за право размещения наружной рекламы по сложной формуле с учетом базовой ставки, срока размещения и 20 других коэффициентов. Безусловно, это хорошие деньги, которое товарищество может использовать для ремонта дома, благоустройства двора, охраны и прочего, но какие усилия нужно затратить для их получения?
Кто?
Стены и крыши - собственность всех жильцов дома (выкупивших полностью свои квартиры), и в отличие от подвалов, например, которые могут к общей собственности и не относится - права на несущие конструкции неоспоримы (ст.36 ЖК РФ). Но, как и в других вопросах, жители муниципальных домов имеют право только на согласование с ними решения о размещении билборда и изучение технической документации.
Как?
Самое главное, оцените свой дом с точки зрения рекламодателя: местоположение, обзор стен и крыши со стороны дороги, фасад также играет немаловажную роль, технические характеристики несущих конструкций. Если Вы являетесь счастливыми жильцами подходящего здания, то можно приступить к использованию своих законных прав. Во-первых, необходимо создать ТСЖ, потому что, как уже упоминалось, только эта структура имеет право принимать и распределять денежные средства. Если этим будет заниматься управляющая структура - жильцы вряд ли получат выгоду от рекламы - все уйдет на развитие компании. Во-вторых, нужно выбрать надежного оператора наружной рекламы - компанию, которая занимается установкой конструкции с учетом всех требований, его обслуживанием, оформлением всей технической документации. Главное, все тщательно проверить, чтобы избежать неожиданного падения щита или обрушения крыши. Далее следует сбор документов и заключение договора. Для этого Вам нужно предоставить фирме - подрядчику следующие документы: копии свидетельств о регистрации юридического лица и постановке на налоговый учет, акт приема-передачи имущества на баланс ТСЖ, копия технического паспорта БТИ на здание, выписка из протокола общего собрания ТСЖ о размещении рекламных средств на здании, заверенная печатью и подписью председателя правления ТСЖ, распоряжение префекта округа об утверждении описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по вашему адресу, копия устава ТСЖ, в котором должно быть указано, что места для размещения рекламных средств (крыши и стены) являются общим имуществом ТСЖ. Далее - работа рекламной компании.
Спорный вопрос:
Но и здесь есть «ложка дегтя»: опыта ТСЖ пока не хватает для того, чтобы руководить достаточно серьезным процессом сдачи в аренду несущих конструкций дома, да и доверия рекламных компаний к таким арендодателям пока маловато. Но, судя по стоимости аренды, игра стоит свеч.
В итоге:
К сожалению, законодательная база по вопросам использования жильцами общих помещений дома пока несовершенна, да и незаконно «захваченных» подвалов, стен и дворов пока еще очень много, гораздо больше, чем принадлежащих жильцам. Пока, единственным способом «отбить» принадлежащие собственникам квартир нежилые помещения является суд. Но иногда, дело вовсе не в конфликте с властями и незаконными собственниками, часто жильцы не хотят лишней «головной боли», связанной с эксплуатацией и управлением нежилыми помещениями, иногда нет того единственного инициативного жильца, который смог бы все взять в свои руки, а часто, жители даже и не подозревают о том, что их желание жить в чистом подъезде с хорошим лифтом и консьержем вполне может осуществиться, если они поднимут документы, объединятся и воспользуются своими законными правами.
Законы
Статья 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статья 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Читать оригинал на www.kvadroom.ru
